物业常见纠纷问答

Q：物业服务合同终止后，物业服务企业继续对小区进行物业管理的，物业服务企业是否可以向业主收取物业服务费？

A：分两种情况：①物业服务合同到期后，如业主大会尚未选定新的物业服务企业提供物业服务，原物业服务企业继续提供服务的，则构成事实上的物业服务合同关系，物业服务企业可参照原物业服务合同的约定向业主主张物业服务费。

②如出现《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”所规定的情形，亦即物业服务企业无理拒不退场，则应认定物业服务合同权利义务业已终止，物业服务企业主张合同终止后物业服务费的，不予支持。

Q：业主或物业使用人房屋财产被盗，能否成为拒缴物业服务费的抗辩理由？

A：原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费，至于其财产被盗，属另一法律关系，可另行起诉。

如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的，法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。

Q：欠缴物业服务费的违约金应如何确定？

A：物业服务费的违约金原则上依照合同的约定，但有以下三种情况例外：

①合同未约定违约金计算标准的，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，物业服务企业可以主张自应缴纳之日起按年利率6%计算违约金；

②如合同约定的违约金标准过高，则参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，将欠缴物业服务费的违约金调整为年利率24%；

③如法院经审查认为物业服务企业在提供物业服务的过程中存在瑕疵，则有可能综合过错程度、合同履行情况等对违约金予以减免。

Q：物业服务企业能否主张水电费的违约金？

A：分两种情况：

①水电费的违约金在物业服务合同中有约定的从约定，如业主抗辩约定的违约金标准过高或法院经审查认为合同约定的违约金标准过高，则可参照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十九条的规定，调整至年利率24%；

②水电费的违约金物业服务合同没有约定的，物业服务企业无权要求业主支付。

Q：小区车辆丢失，物业服务企业是否需要承担责任？

A：对于该种类型，业主与物业服务企业之间形成哪一种法律关系，应如何适用法律处理，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第18条已作出明确规定，具体内容如下：

①物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。

②物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。

③物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施的，如果发生车辆毁损、丢失的，应根据物业服务企业是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小。

④车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任。

Q：业主或物业使用人房屋财产被盗，物业服务企业是否需要承担责任？